导 语

    老旧小区改造成本高，盈利空间小，实现资金平衡有一定难度。做好成本管控，拓展多元化收益，可以吸引社会投资参与老旧小区改造，有助于形成多元化、可持续的城市更新模式。

新时期老旧小区改造概况

    为了适应新时代城市发展的特点和规律，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》首次将“城市更新行动”纳入国家五年规划纲要。各地城市在国家指导下逐步摒弃大规模开发和重建的传统模式，转而采用“渐进式更新”和“微更新”等新模式，以促进城镇化转型。

    2017年，住房与城乡建设部发布了《住房城乡建设部关于推进老旧小区改造试点工作的通知》，在全国15个城市开展老旧小区改造试点。随后，中央和国务院相继出台了多项政策指导老旧小区改造工作，并于2020年7月发布《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，对老旧小区改造工作进行了顶层设计和全面部署。这标志着老旧小区改造正式接替棚户区改造，成为新型城镇化的核心内容之一。

    在城镇化建设进入城市更新的新阶段背景下，老旧小区改造作为城市更新的关键环节，成为推动城市转型和高质量发展的有力抓手。一方面，全面实施老旧小区改造是一项重大的民生工程，旨在通过改善和完善老旧小区的硬件设施（如建筑配套设施、市政基础设施、小区环境等）和软件服务（如物业服务、公共服务等），解决“人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”。另一方面，老旧小区改造涉及广泛的领域，小区硬件的修缮改造可以增加相关原材料和设备的有效需求，带动上下游产业链的投资，促进实体经济增长。此外，通过市场化方式吸引社会力量参与老旧小区改造，既能增加社会投资，又能减轻政府财政负担，有助于形成多元化、可持续的城市更新模式。

老旧小区改造的资金来源

    资金问题是影响老旧小区改造项目实施的核心。与城中村改造和棚户区改造不同，老旧小区改造通常不涉及大规模的拆除和重建，因此政府无法依赖土地出让收入和相关税收来弥补改造成本。

    目前，政府财政逐渐收紧，完全依靠政府出资的改造模式难以持续。在资金共担模式下，老旧小区改造项目投资仍以各级政府的财政资金为主，来自居民和市场的出资比例较低，造成较大的资金缺口。居民对政府的依赖性较强，习惯于公共福利下的物业使用，观念落后导致缺乏出资的认识和意愿。

    老旧小区改造成本高昂，且盈利空间较小、回报周期较长，导致许多社会资本对此持有谨慎的态度。市场化融资存在障碍，利润微薄，改造标准对新建和改扩建有严格限制，市场化运作的空间有限。此外，金融体系建设不完善，缺乏有针对性的融资支持，法律政策缺位导致社会资本的长期运营权益无法得到有效保障，这些因素制约了社会资本的投资意愿。因此，为了吸引更多社会资本的参与，需要进一步探索创新的商业模式和融资机制，比如延长贷款期限、降低贷款利率、明确经营权质押融资规则等，以此来提高项目的吸引力并确保投资的可持续性。

老旧小区改造项目成本效益分析

    成本效益分析依据全寿命期理论来确定最低的生命周期成本或在固定成本下实现最大效益。在老旧小区改造项目中采用这种分析方法时，应从决策与设计阶段开始，目标是在确保项目经济效益的同时尽可能降低成本。这种方法常用于公共项目中，以便量化其社会影响并评估项目的整体价值。成本效益分析包括两个主要组成部分：成本分析和效益分析。

    成本分析着眼于整个项目生命周期内的直接成本和间接成本。直接成本涵盖了改造工程本身的费用；而间接成本则包括决策、设计、运营以及最终拆除阶段所产生的经济、社会和环境成本。具体涵盖三个阶段：

    一是决策和设计阶段成本，包括前期工作咨询费、勘察费、房屋鉴定费、环境影响评价费、工程设计费、施工图审查费、招标代理费等工程建设其他费用。

    二是施工阶段成本，包括拆除费用、保温节能改造、门窗改造、内外饰面改造、给排水系统改造、供暖管网改造、电力官网改造、室外工程及环境整治费用等建安工程费；同时，还有工程监理费、工程检测费、环境保护税等实施过程中发生的工程建设其他费用。

    三是运营阶段成本，主要是采暖费和夏季空调使用费。对围护结构的改造，一般会提高住宅的节能性能，从而减少采暖费和夏季空调使用费用支出，通常为负成本，可以冲销其他阶段的成本。

    效益分析则可以从经济效益、社会效益和环境效益三个维度进行考量。通过这种方式，可以全面地评估项目的长期影响及其对社区的价值贡献。

    一是经济效益，经过改造的老旧小区不仅提高了居住舒适度、降低了能耗，还显著提升了建筑物的价值。通过对外墙增加保温层、进行屋面防水改造、更换具有更好气密性的门窗等措施，不仅能增强住宅的耐久性和美观度，还能提升其市场价值。老旧小区改造实施后，房屋的市场单价普遍得到了增长。同时，改造还使得住宅的平均使用寿命得到大幅度延长。这一延长有助于避免短期内再次进行大规模建设投资，从而节约了大量建设资金。

    二是环境效益，主要是通过改造使得建筑物运行时有较少热量的需求，进而降低燃煤的使用和污染物的排放，由此带来的环境效益增加。

    三是社会效益，老旧小区改造对于社会发展具有深远的意义。对于原有居民而言，改造不仅提升了居住环境，还带来了心理上的满足感和获得感。从区域角度来看，改造后的建筑显著减少了资源消耗和污染排放，有助于改善当地的生态环境，并有助于缓解城市的能源需求压力。从更广泛的社会角度来看，老旧小区的改造能够有效地推进可持续发展目标的实现，促进社区的整体发展。

老旧小区项目资金平衡方案

    老旧小区改造项目资金平衡方案的构建，要放眼到全寿命周期中考虑，即改造后老旧小区经营性场所产生的收益（包括停车费、物业费及其他可经营收入）大于老旧小区改造项目建设期总投资和运营期支出成本时，老旧小区改造项目可以实现资金平衡。

    在严控建设投资和运营成本的前提下，如何通过提升改造项目的收入端来弥补资金缺口，成为确保项目落地的关键。为了有序推进老旧小区改造，构建一个多元参与、持续稳定的资金支持体系至关重要。社会资本参与老旧小区改造的核心动力在于能够合法合理地分享改造后的价值增值。

    目前，老旧小区改造项目的收入来源主要包括停车费收入、广告费收入、物业费收入、快递费收入、供水收入、社区空间运营收入等。作为老旧小区改造项目运营的重要组成部分，资本方通过运营区域内低效闲置空间、停车管理权等途径来获取回报。在解决老旧小区停车难问题的同时，实现可持续运营收入，以弥补前期改造投资。

    未来利用物联网技术可以创新服务模式，通过数字化手段整合社区服务资源，搭建线上社区服务平台，为居民提供便捷的服务预订和支付渠道，提供一站式家政维修等增值服务，鼓励居民共享工具图书、进行二手物品转卖，包括但不限于社区电商、社区食堂、健康陪护、教育托管培训等，来增强居民之间的互动与合作，提高运营收入，促进社区凝聚力提升，进一步推动社区的可持续发展。

    在有条件的地区，通过提高经营性设施的容积率是一个值得考虑的探索方案。这不仅可以扩大居民周边基础设施的供给规模，提升小区的经营性收入上限，还可以实现地块的增值。此外，这也能改善老旧小区的公共服务水平，从而激发老旧小区改造项目的内在“更新动力”，有利于形成良性循环。

此外，在容积率一定的情况下，实施“一点多用”的服务模式，通过空间优化、功能整合和服务创新，使单一的服务点能够承载并高效提供多种服务，从而最大化利用资源，提升社区服务的便捷性和效率。

新型社区运营模式探索

    社区食堂，是为社区居民提供便利餐饮服务的场所，目标是提供价格合理、营养均衡的餐食，满足社区居民，特别是老年人和低收入家庭的饮食需求。社区食堂的运作模式可能包括现场就餐、送餐服务以及个性化餐点服务等。社区食堂可以通过收集居民的饮食偏好和营养需求数据，提供个性化餐点服务。此外，社区食堂还可以与企业合作，建立中央厨房，实现覆盖更广区域的配餐服务，以满足更多居民的需求。

    一刻钟便民生活圈，作为城市老旧小区改造的核心理念之一，旨在通过居民步行或骑行15分钟可达的范围内，构建集购物、餐饮、出行、医疗等全方位生活服务于一体的社区生态。改造过程中，优先在居民“家门口”（步行5-10分钟）配齐便利店、菜市场等基本保障类业态，并引入智能零售终端，以“一点多用”模式提升服务效率。同时，在“家周边”（步行15分钟）范围内，结合地域特色，发展文化、娱乐、休闲等品质提升类业态，促进商文旅融合，满足居民多样化消费需求。

    与此同时也需因地制宜地推动品质提升类业态的发展。这包括鼓励特色餐饮、运动健身、保健养生、新式书店、教育培训、休闲娱乐、老年康护、幼儿托管等多元化业态的引入，旨在促进商业、文化与旅游的深度融合，进一步拓展社区的社交化、特色化功能。

    通过科学布局、补齐设施短板、丰富业态、壮大市场主体及提升服务能力，形成商业与公共设施联动、运营与社区治理贯通的良好环境。精准布局生活服务设施，为老旧小区改造注入新活力，全面提升居民生活品质。

（作者：投资北京国际有限公司 秦国华）